中山的物業(yè)費又要漲了。其實在上個月末，南都記者看到“中山發(fā)展改革委員會偕同住建局發(fā)布了《住宅物業(yè)服務收費政府指導價標準》意見稿”這則消息后，立即跟住在花園小區(qū)的朋友奔走相告，讓他們隨便去政府反映下有關物業(yè)管理費上調和居民C P I指數(shù)傷不起的意見—畢竟普通業(yè)主們誰不想少交物管費啊。 不過，有一小批人例外，他們的名字叫土豪。土豪們的世界想的東西都是以自己的便利優(yōu)先— 對，就連物業(yè)管理也不例外。于是也有高端物業(yè)發(fā)揮偉大的試水精神，把物管費那么往上一推就是大數(shù)字：例如西區(qū)毗鄰岐江公園的時代白朗峰就收4塊錢/平方米·月，不久雅居樂的中山高端項目熹玥也果斷跟進，至于萬科的朗潤園和中海的龍灣國際也只比他們便宜一點點：3.9元/平方米·月。 知道這個價格意味著什么嗎？曾有物管從業(yè)人員向南都記者反饋：當時，中山部分電梯小區(qū)還在1.5-2.3元/平方米·月的常規(guī)主流物管費線上，即便現(xiàn)在是2 .3-2 .8元/平方米·月相比，這些土豪物管也要比后者貴43%-74%。如果按照大平層200平方米計算，已經(jīng)是800元/月的價格，夠在市區(qū)租套小兩房或者不錯的公寓了。 除了想嚷嚷“土豪我們做朋友吧”以外，南都記者對高端物管的世界幾乎沒有接觸。在采訪前，南都記者甚至已經(jīng)想象著，準備對中山的天價物管費口誅筆伐，踢爆其暴利空間。不過深入調查之后，發(fā)現(xiàn)事情并非如此。 “我們目前還處于微虧的狀態(tài)�！毖啪訕肺飿I(yè)管理服務有限公司的客戶部主任林壽喜表示，收費高了并非代表物管公司會賺錢，相反，高端物業(yè)采取籌集制使得高端物管成為一個非營利機構。“與物管費提升與之匹配的肯定是物管服務的提高，尤其是在雅居樂目前推崇雅萊格英式管家服務體系下，加上前期設備的投入，物管成本會增加是必然的�！� 她介紹，像熹玥等的豪宅項目無論是人員配備還是項目的例行維護都相應提高。她以大涌項目與熹玥相比：可能同樣的人員配置，熹玥只是一個占地3萬多僅擁有400多戶的項目，相比之下大涌項目已超過1000人，對比明顯�！半S著社會的不斷發(fā)展，人們生活不平的不斷提高，我認為這樣的‘豪’物管是未來的一種趨勢�！� 這次南都記者就選取熹玥作為一個深入樣本，讓你們提前感受下高端物管究竟能有多豪。 高價物管費煉成實錄 早于2010年中發(fā)售的雅居樂旗下樓盤熹玥一度是中山洋房豪宅中的頂級代表之一，除了當時以均價破萬每平方米的姿態(tài)傲視中山樓市外，4元/平方米·月的物業(yè)管理費更是創(chuàng)下了中山樓市的一個新紀錄。與這個走在前瞻的收費相匹配的是，服務質量、物業(yè)管理上與普通小區(qū)相比，同樣高出一截。南都記者在本周二下午現(xiàn)場走訪了該小區(qū)的物業(yè)管理情況，探究一下貴價物管收費下的物管質量。 豪氣：400多戶配備123只攝像頭誰人能有？ 安防環(huán)節(jié)是小區(qū)物管功能的重要組成部分，而在每個小區(qū)的安全防護環(huán)節(jié)中，攝像頭是必不可少的產(chǎn)物。就在南都記者隨著該項目物業(yè)管理負責人的腳步步入項目之中時，并沒有意識到周圍的綠樹成蔭與其他小區(qū)有什么異處�！鞍卜婪矫�，由于熹玥的高端物業(yè)定位，我們當時選擇的安防系統(tǒng)是最先進的，就連攝像頭都有100多個”，她指了指在燈柱上的攝像頭，表示含站崗亭、出入口、地下停車場、獨棟物業(yè)大堂等都有攝像頭，部分還是選擇了造價更貴的360度旋轉攝像頭—毫不夸張地說句，在這里無論是做什么公共區(qū)域都會被監(jiān)視得一清二楚，保證業(yè)主在進家前的安全。 既然是高端物業(yè)，除了安全方面的物料更多更強外，部分設備的投入也相應增加。例如東區(qū)小區(qū)中業(yè)主們最為詬病的“蚊子太多”的問題，在這里幾乎是絕跡�！坝性虻�，我們這里用了7個紫燈滅蚊電箱，夏天每周都會進行滅蚊工作，甚至只要業(yè)主有需要，就會免費到業(yè)主家協(xié)助滅蚊�！绷謮巯矊π^(qū)幾乎零蚊子的環(huán)境這樣解釋道。而相較占地面積同級別的小區(qū)，這樣的滅蚊器僅僅用3-4臺，滅蚊行動也大概1個月左右才一次。 就連車輛進出也有講究。普通的小區(qū)一般選擇的是司空見慣的磁感應卡片裝置，也就是帶有識別方式的停車卡，無論什么時候都需要用手伸出然后感應。但是熹玥采用的則是少有的藍牙卡片，只要當車輛壓到出入線了，藍牙卡片就會自動識別讓欄桿打開，即便下雨天也不用冒雨伸手拿卡了，便利程度提高一大截。而這個技術不用問也是比普通的貴上一截。 安全：全外圍紅外線探測，“協(xié)迫碼”專屬護體 而在南都記者看來，蚊子沒有在熹玥的青蔥中出現(xiàn)恐怕還有第二個原因：那些密不透風的紅外線屏障。“這些是紅外線探測器，小區(qū)安裝了不少，在外圍都是”，林壽喜介紹，這樣名不見經(jīng)傳的黑匣子實際上每隔一個外圍柱子就有一個，整整一圈都是這些黑匣子。而讓人叫絕的是，即便是有賊人進入，黑匣子探測到后并不會自動鳴響讓業(yè)主惶恐，而是會第一時間向24小時當值的中央控制室匯報，小區(qū)保安就會悄然出現(xiàn)在小賊身后伏擊。 或許有多疑的人認為，以上的安全措施并不能讓人徹底安心—假如有人從小區(qū)內一路用槍指著業(yè)主挾持進入小區(qū)內，那么這些安防措施不是形同虛設嗎？“不用擔心，我們預想了這種情況，所以在小區(qū)大堂進出入口的電子門鎖應用了一項叫協(xié)迫碼的防護手段，只要3分鐘，保安就會立即出現(xiàn)。”簡單點說，就是在開門密碼加上指定的符號與數(shù)字，就能組合出一個報警電話，即便不用做聲中央室的保安也會第一時間察覺并靜悄悄地采取相應行動，這樣也不會刺激到挾持的犯罪嫌疑人對業(yè)主做出傷害之事。應南都記者要求，林壽喜即場演示了一次：再輸入密碼后，南都記者的計時器開啟，等到保安出現(xiàn)后，上面竟然只顯示1分鐘多點—也就是說即便出現(xiàn)最糟糕的情況，保安就像飛虎隊一樣悄然出沒。有趣的是，據(jù)說業(yè)主們也對此很有興趣，在入住之初也經(jīng)常深夜進行測試。 會所：私人形象指導、市屬圖書合作 會所是獨立的一塊重點項目，在南都記者眼中這是最能體現(xiàn)豪宅之豪的地方。當然，當初這個耗資千萬級別以上的會所，與之匹配的物管也要有相應的素質。所以項目的服務就與普通項目有了不同的區(qū)別。除了會所中常見的健身器材室、休息室外，這里甚至還有私人的影音大廳、與市政府合作的圖書閱覽室等，后者可是與市政府簽的長期合同，圖書每過一段時間就會進行更換。 而讓南都記者最感興趣的是某房間外放置的一塊小牌，上面寫著的是“私人形象設計”—顧名思義就是為業(yè)主進行量身定做的形象設計服務，而這并不是僅僅理發(fā)這么簡單，包括全身一系列的造型設計建議�！霸驹摲块g的功能是設計為瑜伽健身室，但進駐之后，越來越多的業(yè)主反映自己需要出席高級場合，需要量身定做形象設計，因此有了這一構想。”而這也是與知名的形象設計師合作，只要業(yè)主提前一個電話，該形象顧問就會隨時出來服務，對于物管來說這相當于又多了收費，但對于業(yè)主們來說這個收費可比小區(qū)外要便宜多了。 維護：連綠化的高度都有考究 看到小區(qū)的草木整整齊齊，其實這也有要求�！霸诓僮髡鲁汤镂覀儠蟛僮鲉T工要嚴格按照手冊執(zhí)行，你看到的樹木都有相應的高度修剪要求”，林壽喜說，無法具體回答樹木統(tǒng)一修剪到多高，因為不同的樹種都有不同的要求，都是細節(jié)化的管理。甚至是施肥用的化肥都有要求：為了冬天的草坪依然翠綠，下的化肥質量及劑量就比普通小區(qū)要多要好。 就連游泳池的水質也會嚴格要求�！澳壳埃境氐乃|已經(jīng)達到A級水質，這是由疾控中心頒發(fā)的證書，并非我們自己內定�！绷謮巯残χ硎荆瑸榱诉_到這樣的水質，物管定期的清潔時間和次數(shù)均比普通物管長，主流小區(qū)一個月?lián)Q一次水，熹玥這里保持著每周一換甚至每日一換的狀態(tài)，在允許劑量的條件下，施放藥物并吸附污物的次數(shù)也有規(guī)定。 為了能看齊香港甚至國外的高端物管，原本可以外包的業(yè)務如清潔及綠化等都由雅居樂物業(yè)的直屬人員來操作�！盀榱耸∈潞凸�(jié)省成本，主流小區(qū)多采用外包的方式聘請專門的公司團隊來操作，但是我們不一樣，為了呈現(xiàn)的質量更好，小區(qū)物管選擇自己聘請相關人員�！彼嘎叮红浍h負責清潔和綠化的員工福利普遍比外包公司的要好，這導致了相關的人力資本上漲至少三分之一，而在高福利高薪酬下，員工自然相對愿意付出，例如主流小區(qū)清潔更多只針對首層大堂等大范圍的公共區(qū)域，而熹玥的清潔范圍則囊括了每層樓的公共空間，包括走廊及后樓梯的衛(wèi)生，除了基本的打掃外，還包括打蠟等。 人性化：雅萊格英式管家服務并非空口之說 僅僅以上如果你還嫌不夠，不要緊，更大驚喜等著你。與主流物業(yè)大抵完成基本任務的“大而化之”想法不同，高端物業(yè)則走上了細致化路線— 簡單來說就是人性化服務。 人性化服務不是隨便地喊喊口號就行的，人家專門針對業(yè)主設置了一個崗位叫客戶服務部，只要有業(yè)主把需求反映給該部門人員，人員就會立刻啟動程序找相關的工程部等人員幫忙實現(xiàn)。而這個崗位的人員可不是簡單地坐在板凳上坐等業(yè)主反饋，每天和業(yè)主聊天主動出擊是工作的必修課。 “其實這樣的體系，就是我們集團所推崇的雅萊格服務，也就是平時說的英式管家服務�！绷謮巯才e了兩個例子來說明私人定制式的物管服務與主流物管的不同：有一個業(yè)主需要經(jīng)常出國，有一次他要出國半年，與物管閑聊中無意提及，后來物業(yè)留下他的郵件聯(lián)系方式，在他出國期間定期發(fā)送小區(qū)相關圖片讓他了解情況。直到回國前夕，原本預訂了管家為其服務，但后來班機誤點，原定的預訂服務取消，而管家人員在預計業(yè)主回家后已經(jīng)是深夜的情況下，提前為其購買簡單的面包餅干并留下提示字條，這讓業(yè)主感嘆物管服務之周到；而另一業(yè)主的物業(yè)常給朋友聚會用，面臨經(jīng)常打掃的狀況，而自己卻時時不在家。后來向物業(yè)反映意見后，物管指定了一名清潔工人與其對接，只需要一個電話就能讓該名員工通過密碼上門清潔，而密碼事后也可以進行修改。“像這樣的服務其實很多，只要業(yè)主有需要我們在力所能及下都能提供這些，而這些服務的提供只收取成本價，不會因為私人定制而多收費�！� 采寫：南都記者 蕭倩苑 南都制圖：柴丹 高端物業(yè)“豪點”剖析 相比主流的普通物管，高端物業(yè)服務已經(jīng)走在最前線，它們往往具備以下幾個特征： 服務定制化 這是與主流物管相區(qū)別的一個重要因素。主流物管更多的是完成基本服務即可，而高端服務更多體現(xiàn)在私人定制這塊，在不額外增加成本的前提下會盡量針對業(yè)主進行特殊照顧，甚至是一對一的定制服務。 團隊自營化 為了保證物業(yè)管理的質量，高端物業(yè)會選擇自己聘請人員的方式，通過提高福利等手段來可控物管質量。而主流物管會把部分業(yè)務外包，以降低管理成本，相應的服務質量也會下降。 制度籌集化 目前，主流物管更多采用包干制形式，即無論項目賺錢與否，由物管公司自負盈虧。相較之下高端物管選擇籌集制方式，即賺錢了物管會返回相應的利潤，虧本了業(yè)主需要承擔，并不以盈利為目的。 安防密實化 由于高端物業(yè)的客群定位需求，該批業(yè)主非富則貴的屬性使得他們對安防比主流物業(yè)有更深層次的要求。因此無論是設備還是人員配置的素質上，成本都是主流物業(yè)的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。 科技先進化 為了照顧業(yè)主的便利需求，高端物管多采用較為先進的設備模塊，其中小區(qū)智能化是小區(qū)最大的改革方向之一。 作者：蕭倩苑 南都制柴丹 |
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