上�！耙苑筐B(yǎng)老”可行性分析： “反向按揭”只能面向少數(shù)老人

　　一位老人在小區(qū)內(nèi)的健身器材上蕩秋千。 新華社 資料

陳杰

上海是全國(guó)戶籍人口老齡化最深的城市，老年人養(yǎng)老問(wèn)題是上海經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中最為重要的問(wèn)題之一，也在長(zhǎng)期內(nèi)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

本文介紹了上海老齡化的概況和基本趨勢(shì)，分析了戶籍老年人居住情況，并結(jié)合當(dāng)前政策熱點(diǎn)問(wèn)題，分析了上海戶籍老人“以房養(yǎng)老”的可行性，尤其討論了“反向住房按揭”的以房養(yǎng)老模式在上海的潛力、障礙和可行性。

2015年上海戶籍老年人口

數(shù)量將突破400萬(wàn)

早在1979年，上海戶籍人口65歲及以上比例就超過(guò)7.2%，在全國(guó)率先進(jìn)入老齡化社會(huì)。國(guó)際上一般認(rèn)為60歲及以上人口超過(guò)10%或65歲及以上人口超過(guò)7%算進(jìn)入老齡化社會(huì)。近年來(lái)上海戶籍人口老齡化呈現(xiàn)加速趨勢(shì)。

根據(jù)上海市老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的《2012年上海市老年人口和老齡事業(yè)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)信息》， 2012年底上海市戶籍人口中60歲及以上人口367.32萬(wàn)人，占戶籍總?cè)丝诘?5.7%，是全國(guó)同期14.3%水平的1.8倍，比2010年提高了2.7個(gè)百分點(diǎn)，比2005年提高了6.1個(gè)百分點(diǎn)；上海2012年戶籍65歲及以上人口245.27萬(wàn)人，占戶籍總?cè)丝诘?7.2%，也是全國(guó)同期9.4%水平的1.8倍；上海2012年戶籍70歲及以上人口169.13萬(wàn)人，占戶籍總?cè)丝诘?1.9%。

通過(guò)更細(xì)的數(shù)據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題：第一、上海全部常住人口的老齡化程度并不高，基本與全國(guó)水平相當(dāng)。如上海2010年全部2302萬(wàn)常住人口中60歲及以上人口為347萬(wàn)人，老齡化比例為15.07%，僅比上海2000年第五次人口普查時(shí)候的14.98%提高不到0.1個(gè)百分點(diǎn)，也與全國(guó)2010年13.26%的老齡化水平差別不大。這主要是過(guò)去十幾年來(lái)靠著大量青年外來(lái)人口的涌入稀釋了本地戶籍人口的老齡化。第二、上海老年人基本都是本地老人。2010年上海外來(lái)常住人口中60歲以上人口僅23萬(wàn)，僅占該人群比例2.61%，只占上海全部60歲及以上常住人口的6.75%。為此，我們可以說(shuō)，上海老年人養(yǎng)老問(wèn)題主要是戶籍老人的養(yǎng)老問(wèn)題。

上海是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，預(yù)期壽命較長(zhǎng)，如2012年上海市戶籍人口預(yù)期壽命為82.41歲，其中男性80.18歲，女性84.67歲。但上海戶籍人口出生率長(zhǎng)期較低，2005年以來(lái)徘徊在0.6%～0.8%之間，這些因素共同導(dǎo)致上海戶籍人口的老齡化進(jìn)一步加速。

據(jù)上海民政局預(yù)測(cè)，上海戶籍人口老齡化將在2010至2020年間經(jīng)歷一個(gè)高速發(fā)展期，2015年上海戶籍老年人口數(shù)量就將突破400萬(wàn)，平均每三個(gè)上海戶籍人口中，就將有一名60歲以上老人，老齡化率超過(guò)30%；在2025至2030年間達(dá)到老齡化發(fā)展的高峰。

到2030年前后，預(yù)計(jì)上海60歲及以上老年人口將超過(guò)500萬(wàn)，戶籍人口比例將超過(guò)40%。尤其嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，從2013年起，上海市新增老年人口中，80%以上將為“80后”獨(dú)生子女父母。

上海“純老年家庭”

和獨(dú)居老人家庭比例高

根據(jù)資料，2012年末上海各區(qū)縣戶籍人口老齡化比重（60歲及以上）差異不是很大，中心城區(qū)總體相對(duì)較高，列前五位的依次是靜安區(qū)、崇明縣、虹口區(qū)、黃浦區(qū)和普陀區(qū)，比重分別為29.2%、28.5%、28.0%、27.5%和27.3%，郊區(qū)老齡化相對(duì)低一些，松江、青浦區(qū)和閔行區(qū)最低，分別為22.7%、24.1%和24.2%。

需要特別注意的是，上海戶籍老年人在居住空間上存在十分普遍的“人戶分離”情況，這更給居家養(yǎng)老帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這方面以黃浦區(qū)為突出代表，根據(jù)第六次人口普查匯總數(shù)據(jù)分析，2010年戶籍在黃浦區(qū)的60歲及以上人口應(yīng)該有14.4萬(wàn)人口，但實(shí)際上常住在黃浦區(qū)的戶籍65歲及以上老年人僅有7.63萬(wàn)，將近一半的老年人實(shí)際在別的區(qū)居住和養(yǎng)老。靜安、盧灣、虹口、長(zhǎng)寧、閘北等中心城區(qū)（除了普陀區(qū)）都有這方面的突出情況，中心9個(gè)城區(qū)累計(jì)有19.5萬(wàn)戶籍老年人不在戶口所在區(qū)實(shí)際居住。

相反，浦東、寶山、嘉定、松江、青浦等周邊城區(qū)則因?yàn)樯�活成本較低、空氣質(zhì)量較好等原因而吸引有大量中心城區(qū)戶籍老人遷來(lái)居住，9個(gè)郊區(qū)縣累計(jì)吸引15.4萬(wàn)非本地區(qū)戶籍老人前來(lái)定居。這樣，在上海，即使是戶籍老年人，也存在大量異地（非戶籍所在地）居住情形，這直接會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老相關(guān)的公共服務(wù)資源配置錯(cuò)位較嚴(yán)重的問(wèn)題。

上海城市化率高，2010年戶籍老人中有87%是非農(nóng)戶口，只有13%是農(nóng)業(yè)戶口。88%居住在城鎮(zhèn)，只有12%居住在農(nóng)村。上海家庭規(guī)模小，2010年戶籍老人33%是一代人居住，31%是二代人，35%三代人，1.8%四代同堂。而又有6.58%的戶籍老人是一個(gè)人居住。

另外，2012年末上海市“純老家庭”老年人數(shù)為84.60萬(wàn)人，占全部老年人口的23%，其中80歲及以上“純老家庭”老年人數(shù)21.49萬(wàn)人。而獨(dú)居老年人23.35萬(wàn)人，占全部老年人口的6.35%，其中孤老人數(shù)為2.57萬(wàn)人。上海“純老年家庭”和獨(dú)居老人家庭比例高，更對(duì)家庭養(yǎng)老帶來(lái)更多挑戰(zhàn)。

上海老人住房面積相差大

根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，2010年上海常住人口中60歲以上老人中本地戶籍比例為93.25%，所以這里著重研究戶籍老年人的住房情況。

六普數(shù)據(jù)顯示，上海2010年時(shí)候，以戶籍老年人為戶主的家庭84%擁有自己的住房，其中53%是自建或從市場(chǎng)購(gòu)置的新房/二手商品住宅，31%是房改房或經(jīng)適房/動(dòng)遷房。老年人為戶主的家庭平均住房總面積為80.3平方米（方差為56.6平方米），中位數(shù)面積為63平方米。自有住房的老年人住房面積明顯高于租賃住房的老年人家庭，如前者住房的平均面積為87.7平方米（標(biāo)準(zhǔn)差為57.8平方米、中位數(shù)為69平方米），后者住房的平均面積僅為42.9平方米（標(biāo)準(zhǔn)差為27.8平方米、中位數(shù)為37平方米）。

出于“以房養(yǎng)老”需要以有自有產(chǎn)權(quán)房源為前提，本文將主要考察自有住房戶籍老人的住房情況。可以發(fā)現(xiàn)擁有自己房產(chǎn)的戶籍老人，住房面積相差大，分布不均等，2010年這部分人群人均住房面積的基尼系數(shù)達(dá)到0.362。更具體一些，住房條件相對(duì)較差的80%老年人家庭合起來(lái)占有1.2億平方米住房面積的60%，剩下40%的面積被條件最好的20%占用。

而這些家庭的住房?jī)r(jià)值更加懸殊，雖然平均價(jià)值為134.8萬(wàn)元（標(biāo)準(zhǔn)差為124.2萬(wàn)元），中位數(shù)就只有100萬(wàn)元，而基尼系數(shù)則高達(dá)0.430。形象地來(lái)說(shuō)，住房?jī)r(jià)值相對(duì)較差的80%老年人家庭合起來(lái)占有住房?jī)r(jià)值的52%，剩下48%的價(jià)值被住房?jī)r(jià)值最高的20%人群占有。

另外，根據(jù)六普數(shù)據(jù)，上海自有住房的老年人住房總體質(zhì)量較低，年代較久。比如56%的住房是1980年代之前，10%是1980-1990年，20%是1990-2000年，只有14%是2000年之后。

7種以房養(yǎng)老模式

當(dāng)前“以房養(yǎng)老”是公共政策研究熱點(diǎn)，尤其9月13日國(guó)務(wù)院全文頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”之后，“反向住房按揭”模式的“以房養(yǎng)老”再次成為社會(huì)各界關(guān)注焦點(diǎn)。

“以房養(yǎng)老”本身含義很廣，上海民政局曾經(jīng)總結(jié)過(guò)7種以房養(yǎng)老模式：

一是出售自有住房，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以房款補(bǔ)貼養(yǎng)老。

二是將自有房屋出租，到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以租金補(bǔ)貼來(lái)養(yǎng)老。

三是售出較大住房，購(gòu)買(mǎi)或租賃較小住房，用其差價(jià)養(yǎng)老。

四是將自有住房出售，再與購(gòu)房者簽署長(zhǎng)期租賃協(xié)議，仍然在原居房用購(gòu)房款補(bǔ)貼養(yǎng)老。

五是與贍養(yǎng)人簽訂遺贈(zèng)贍養(yǎng)協(xié)議，用住房?jī)r(jià)值購(gòu)買(mǎi)終身贍養(yǎng)服務(wù)。

六是對(duì)子女承諾用現(xiàn)住房?jī)r(jià)值，采取家庭內(nèi)部的以房養(yǎng)老形式。

七是“反向住房按揭”——通過(guò)金融或房屋機(jī)構(gòu)買(mǎi)斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過(guò)測(cè)算定期給予養(yǎng)老資金，老年人仍然可以在自己住房里終身居住。

首先必須指出，“以房養(yǎng)老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房養(yǎng)老”不可能適用大多數(shù)老年人，只可能是面向少數(shù)老年人的高端市場(chǎng)化選擇，讓少數(shù)老年人多了一個(gè)貨幣化實(shí)物資產(chǎn)以改善養(yǎng)老生活質(zhì)量的選項(xiàng)而已。

民政部最近也多次澄清，表示“以房養(yǎng)老”要基于個(gè)人自愿選擇，是對(duì)公共養(yǎng)老的補(bǔ)充，不會(huì)也不可能代替公共養(yǎng)老。其實(shí)，政府肯定也不會(huì)指望用以房養(yǎng)老來(lái)取代基本養(yǎng)老保障制度。畢竟杯水車薪，遠(yuǎn)水不解近渴。即使美國(guó)這樣發(fā)達(dá)的金融體系下，反向住房按揭從1987年美國(guó)政府力推后發(fā)展了20多年，選擇“反向住房按揭”也就50多萬(wàn)戶，2011年即使在符合苛刻標(biāo)準(zhǔn)的老年人群體中也不過(guò)2.1%。

但從筆者研究視角來(lái)看，住房反向抵押，首先是一項(xiàng)房地產(chǎn)政策創(chuàng)新，其次是一項(xiàng)金融政策創(chuàng)新，第三是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策創(chuàng)新，最后才是養(yǎng)老政策創(chuàng)新。從具體承辦部門(mén)來(lái)看，應(yīng)該是由住建部來(lái)牽頭，銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)來(lái)共同設(shè)計(jì)制定住房反向按揭產(chǎn)品及其違約保險(xiǎn)的規(guī)章制度，并樹(shù)立相關(guān)的監(jiān)管體系。民政部在這個(gè)方面應(yīng)該是參與和配合角色，而不是主角。

綜合起來(lái)，筆者判斷，對(duì)于住房反向抵押，政府會(huì)下相當(dāng)決心去推動(dòng)。因?yàn)閷?duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展、對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、對(duì)金融創(chuàng)新改革和推力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有相當(dāng)大的戰(zhàn)略意義。而增加老年人的養(yǎng)老資金來(lái)源、增加市場(chǎng)化養(yǎng)老選項(xiàng)，其實(shí)只是附帶的副產(chǎn)品作用。

上海戶籍老年人住房存量

資產(chǎn)價(jià)值規(guī)模約2.5萬(wàn)億

這里結(jié)合當(dāng)前政策討論焦點(diǎn)，重點(diǎn)討論在上海實(shí)施“反向住房按揭”模式的“以房養(yǎng)老”的可能性和潛力。

利用六普數(shù)據(jù)可以推算出，2010年上海戶籍老年人房主占有住房存量總面積至少為1.4億平方米，約為上海2010年6.2億平方米住房總存量面積的23%多，總市場(chǎng)價(jià)值約為2萬(wàn)億元，占上海住房總價(jià)值的18%，占私有化可流通住房市值的23%。而從2010到今天又過(guò)去近3年，上海房產(chǎn)單價(jià)平均升值20%，有房老年人家庭比重又有增加，這樣上海戶籍老年人住房存量資產(chǎn)價(jià)值規(guī)模約在2.5萬(wàn)億元左右。

如果有1%的老年家庭志愿又符合條件可以實(shí)施“住房反向抵押”，就（下轉(zhuǎn)A31版）