片區(qū)掃描 江北，從一片荒蕪走來，以令人咂舌的速度，成長為如今的惠州之“芯”。這里有惠州的CBD，有惠州最高的建筑，有惠州最多的寫字樓，有惠州最高檔的酒店與商場。這里還有體育館、科技館、博物館、圖書館，以及文化藝術(shù)中心。江北片區(qū)城市化水平和房地產(chǎn)開發(fā)均處于惠州前列，作為惠州最引人矚目的片區(qū)之一，江北在一定程度上引領(lǐng)惠州這座城市向前發(fā)展。 圖紙上的江北 2005年11月，《惠州市江北中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》獲批，江北被定位為集辦公、文化教育、商業(yè)、休閑、體育運(yùn)動、居住等于一體的綜合區(qū)。作為CBD的江北中心區(qū)規(guī)劃總面積達(dá)233.5公頃，呈“一軸十區(qū)”格局。 “一軸”是指以市行政中心所在地為起點(diǎn)，延伸至東江對岸的城市景觀軸線，軸線控制寬度為220米�！笆畢^(qū)”是指江北17號區(qū)的市行政中心區(qū)、市民樂園區(qū)、文化區(qū)、體育運(yùn)動區(qū)、科技展示區(qū)、江北8號區(qū)的生態(tài)休閑區(qū)、江北10號區(qū)的商業(yè)服務(wù)區(qū)、江北16號區(qū)的綜合發(fā)展區(qū)、江北18號區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)以及江北9號區(qū)的居住區(qū)10個(gè)不同的功能區(qū)。 可以說，圖紙上的江北，規(guī)劃起點(diǎn)已經(jīng)很高。僅憑這一點(diǎn)，江北吸引眾多地產(chǎn)商前來就不足為奇了。 不僅是CBD 近幾年，惠州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有目共睹。從沿江城市走向沿海城市的惠州，石化與電子產(chǎn)業(yè)兩大引擎有力促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。經(jīng)濟(jì)的增長同時(shí)增加了惠州的商務(wù)需求，這使惠州CBD的發(fā)展顯得必要而迫切。高速發(fā)展的惠州，需要建設(shè)適合自身發(fā)展的CBD，江北則擔(dān)負(fù)起了這一重任。 在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，毗鄰深圳的地理位置與深圳幾近飽和的地產(chǎn)市場，使得惠州江北的高檔物業(yè)可以承接深圳外溢的資金。江北CBD拔地而起的幢幢高樓，也因此擁有了外來投資需求與消費(fèi)需求作支撐。在本地需求相對有限的情況下，惠州依舊發(fā)展起來了屬于自己的CBD。 目前，江北有佳兆業(yè)中心、華貿(mào)中心、雙子星大廈、德威大廈、大隆大廈、中信城市時(shí)代廣場、富力麗港中心等商務(wù)樓。中國建設(shè)銀行、中國銀行、中信銀行、東莞銀行、上海浦發(fā)銀行等眾多商業(yè)銀行進(jìn)駐，中國電信、中國移動、真維斯和德賽集團(tuán)等知名企業(yè)的惠州總部也云集于此。此前有統(tǒng)計(jì)稱，惠城區(qū)逾半公司在江北辦公，上下班高峰期，這里更是塞車的“重災(zāi)區(qū)”。 但江北不僅是CBD，在這里，你也能尋找到生活。 徜徉于江北，映入眼簾的不僅僅是鱗次櫛比的高樓，還有綠樹成蔭和鳥語花香。這里規(guī)劃起點(diǎn)高，市政投入大，配套設(shè)施全。市政道路筆直寬闊，高樓林立卻毫不壓抑。公共設(shè)施完善，籃球場、健身器材等一應(yīng)俱全。高檔商場與普通小店在此均可輕易找到，生活相當(dāng)便利。 此外，體育館、會展中心、文化藝術(shù)中心、博物館、圖書館、科學(xué)館等可滿足市民的文化休閑需求。這些建筑造型別致、風(fēng)格各異，為靚麗的江北增色不少。不少初來惠州的客人會感嘆，惠州真的好漂亮。 除了商務(wù)與居住功能，江北片區(qū)還是市政府等一些政府機(jī)關(guān)的辦公所在地，行政功能也進(jìn)一步提升了該片區(qū)的價(jià)值。 在惠州不斷向北發(fā)展的過程中，商品住宅開發(fā)“北優(yōu)”的趨勢明顯，開發(fā)量大、社區(qū)檔次高是江北片區(qū)的顯著特點(diǎn)。 配套過硬 江北片區(qū)有廣汕公路、京九鐵路、惠博沿江公路、惠州大道等道路穿境而過，惠州火車站與江北中心區(qū)距離也不遠(yuǎn)。片區(qū)內(nèi)有惠州大道、惠民大道、三環(huán)北路等道路相通�；葜荽髽�、合生大橋、東江大橋和中信大橋連接起江北和下角、水口、東平等區(qū)域，未來這里還將有大橋橫跨東江，接通江北與水口。 除了體育館、博物館、科學(xué)館等市政配套，江北片區(qū)還有市民樂園、東江公園、望江公園等休閑設(shè)施及凱賓斯基、富力萬麗等五星級酒店。華貿(mào)中心、佳兆業(yè)中心、麗日購物廣場、意生廣場等城市綜合體促進(jìn)了江北商圈的形成。白馬批發(fā)城、義烏小商品城等批發(fā)市場則為江北區(qū)域聚攏了人氣，增添了活力。 教育資源方面，江北片區(qū)擁有富民小學(xué)、黃岡中學(xué)惠州學(xué)校、惠州市第一中學(xué)江北分校、惠州市技工學(xué)校、惠州商業(yè)學(xué)校、惠州外貿(mào)學(xué)校等。 公共交通方面，江北片區(qū)所通公交線路較多，從江北中心區(qū)域到其他片區(qū)都較為便利。此外，惠州未來規(guī)劃有7條軌道路線，其中有4條線路經(jīng)過江北區(qū)域。有望最早通車的莞惠城際輕軌作為惠州第一條輕軌，在江北市政府對面就有出入口。輕軌或地跌的出入口人流量大，周圍往往能夠形成商業(yè)旺區(qū)。因此，城際輕軌對江北未來的發(fā)展也有深遠(yuǎn)影響。 房企逐鹿 10年前的江北，發(fā)展還相對落后，惠州不少人有“住不過江”的觀念。如今的江北，新房交易量長期居于全市前列，價(jià)格也處在高位。 一些市民回憶，2004年之前，江北區(qū)域規(guī)模較大的小區(qū)只有城市花園、金寶·江畔花園、江北新苑等。直到2004年，合生創(chuàng)展集團(tuán)進(jìn)駐惠州，并以5.34億元的天價(jià)在江北拍下一塊“地王”，建起了如今名滿全市的豪宅合生帝景灣，江北區(qū)域才真正引起市民關(guān)注。 2007年9月份，國內(nèi)房企的龍頭萬科通過拍賣，連續(xù)在江北拿下總建筑面積32萬平方米的商住地塊。佳兆業(yè)、華貿(mào)、宏益、光耀、德威和富力等眾多房企也紛紛來此布局，首進(jìn)惠州的臺灣地產(chǎn)商八方公司，將首個(gè)項(xiàng)目放在了江北惠州大道旁邊。一時(shí)之間，江北片區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)可謂是熱火朝天。 一名地產(chǎn)界人士介紹，佳兆業(yè)、富力、華貿(mào)、合生創(chuàng)展等知名品牌公司在江北開發(fā)了一大批標(biāo)志性建筑，江北已初步形成一定的規(guī)模和檔次。江北片區(qū)無論是開發(fā)規(guī)模還是質(zhì)量，都領(lǐng)先于其他片區(qū)，不僅有小戶型公寓、中等戶型、大戶型、復(fù)式到別墅產(chǎn)品的全系覆蓋，還包括了純洋房社區(qū)、別墅洋房復(fù)合大盤、城市綜合體等各種類型。江北樓盤由于商業(yè)附加值大而具備升值潛力，吸引了不少深圳客前來投資或置業(yè)。 如今，惠州的新建小區(qū)主要集中在中心區(qū)與三環(huán)北路兩側(cè)。樓盤開發(fā)規(guī)模大、品質(zhì)高、定位也高。 中心區(qū)主要包括合生帝景灣、佳兆業(yè)中心、華貿(mào)中心等樓盤。這些樓盤售價(jià)不菲，每平方米的價(jià)格動輒過萬元。高端是中心區(qū)樓盤的核心。中心區(qū)的樓盤，特別是公寓與寫字樓的投資屬性較強(qiáng)，吸引了大量外地投資客。 作為江北與惠州的核心，這里的樓價(jià)未來繼續(xù)看漲。尤其是去年10月位于中心區(qū)的江北7號小區(qū)被保利集團(tuán)以6.903億元的高價(jià)拿下，榮膺惠州的新“地王”，中心區(qū)的未來價(jià)值更加凸顯。 江北的三環(huán)北路兩側(cè)云集了萬科金域華庭、萬科城華府、海倫堡花園、摩卡小鎮(zhèn)、三宅一生等規(guī)模相對較大的小區(qū)。這些小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境較好、園林設(shè)計(jì)的水平較高、售價(jià)較其他片區(qū)較貴。以萬科城華府為例，開盤時(shí)帶裝修的價(jià)格就已經(jīng)達(dá)到了每平方米7500元以上。 盡管這些樓盤的投資性不及中心區(qū)，但依舊有不少房子被外地客買走。購買此處萬科樓盤的一名業(yè)主說，當(dāng)初買房時(shí)，旁邊不少看樓的是深圳人，有的深圳買家一出手就是兩三套。正因?yàn)榇耍藚^(qū)域的不少小區(qū)雖然樓已售罄，但入住率不高。 目前，三環(huán)路附近小區(qū)的價(jià)格在每平方米六七千元左右。隨著三環(huán)路改造完成并升級為市政道路，未來這里的樓盤價(jià)格會更加堅(jiān)挺。 邁向“大江北” 從江北中心區(qū)驅(qū)車，沿著惠民大道可到汝湖的雅居樂·白鷺湖；沿著惠州大道可到小金口的光耀·荷蘭堡等樓盤；沿惠博大道則可到沿線的各大樓盤。當(dāng)上述區(qū)域的樓盤項(xiàng)目通過便利的交通連成一片時(shí)，“大江北”的輪廓也就出現(xiàn)了。 作為強(qiáng)大的發(fā)展引擎，江北憑借其強(qiáng)勁的輻射力，有力推動著惠州的城市發(fā)展，帶動了周邊惠博大道、小金口、汝湖等區(qū)域的開發(fā)。業(yè)界普遍認(rèn)為，“大江北”是指惠博大道沿線、小金口周邊、汝湖周邊與江北中心區(qū)所構(gòu)成的區(qū)域。 隨著交通網(wǎng)絡(luò)的日趨完善，大江北片區(qū)開始被置業(yè)者和開發(fā)商寄予厚望。如今，從江北中心區(qū)驅(qū)車15分鐘左右可到達(dá)汝湖；沿惠博大道驅(qū)車10余分鐘可到達(dá)博羅；三環(huán)北路的改造，也極大改善了沿線樓盤的交通條件。 世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司總經(jīng)理蘇劍認(rèn)為，未來江北區(qū)域?qū)⑿纬扇蠓康禺a(chǎn)圈層：一是江北中心區(qū)板塊，這是以華貿(mào)中心、合生帝景灣、佳兆業(yè)中心等CBD支柱項(xiàng)目形成的高端型、投資型圈層；二是三環(huán)路板塊，這一帶的萬科城、中頤海倫堡等剛需項(xiàng)目，加強(qiáng)CLD住宅區(qū)圈層；三是惠博大道的依靠自然環(huán)境、資源條件等建成的橫向發(fā)展區(qū)。至于惠博沿江路板塊樓市的前景，該板塊有山有水，是高品質(zhì)、擁有豐富資源條件的價(jià)值地，預(yù)期未來將成為超越三環(huán)區(qū)、成為江北區(qū)域的第二住宅區(qū)。 惠州地產(chǎn)界資深人士范忠洲認(rèn)為，目前路網(wǎng)和配套在很大程度上限制了大江北片區(qū)的發(fā)展，若能改善交通及相關(guān)配套，未來三環(huán)與四環(huán)間將是主力發(fā)展區(qū)域。 在江北工作的市民，也紛紛將目光投向“大江北”。羅先生一直在江北附近尋找價(jià)格合適而又心儀的小區(qū)，但遲遲沒有找到�，F(xiàn)在，他開始將目光投向惠博沿線的奧林匹克花園。與江北小區(qū)每平方米動輒六七千元的價(jià)格相比，奧林匹克花園每平方米5000元，樓盤的品質(zhì)與景觀也相對較好。但考慮到該小區(qū)地勢低洼、逢大雨可能水浸以及公共交通與配套設(shè)施欠完善等問題，他又有所顧慮。 “大江北”區(qū)域內(nèi)的樓盤綜合品質(zhì)較高，項(xiàng)目規(guī)模大。目前而言，這些樓盤僅能借助距離江北較近的區(qū)位優(yōu)勢，其自身配套仍有待提升。 雖然“大江北”區(qū)域的各開發(fā)商已經(jīng)有意識地在加大教育、體育、休閑和商業(yè)等配套，但居住條件的真正成熟，仍要等到所在區(qū)域完成城市化升級。屆時(shí)，相信大江北片區(qū)也將會真正成型。 |
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何先生
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